Para aquellos que se encuentran en situaciones relacionadas con bienes inmuebles y se preguntan qué es la enajenación del inmueble, es bueno tener conocimiento de qué se trata enajenar un inmueble y si puede afectarlos, beneficiarlos o no.
¿Qué es la enajenación del inmueble?
Enajenación es el acto de transmitir a alguien la propiedad de algo. La enajenación de bienes, como la enajenación de un bien inmueble, es el derecho de transferir bienes de un patrimonio a otro, ya sea por un hecho o un acto jurídico, como una compra, venta, alquiler o donación. Al realizar una enajenación de un bien y obtener un ingreso, la persona debe pagar un impuesto.
Algunos contribuyentes que pueden enajenar un bien inmueble suelen tener dudas sobre ciertos aspectos, por lo que vamos a explicarlo: desde el punto de vista jurídico y del Derecho Civil, la enajenación significa transferir el derecho real de un patrimonio a otro, como en el caso de un bien inmueble.
Definición de Enajenación: Sentido amplio y estricto
La definición de enajenación puede tener un sentido amplio o muy específico, dependiendo de cada caso. En sentido amplio, la enajenación es la transferencia del dominio o cualquier derecho real entre dos patrimonios, y en sentido estricto, la enajenación se refiere al derecho real de dominio. Por lo tanto, la enajenación se define como una consecuencia jurídica surgida de una obligación de entregar, con el objetivo de transferir el dominio o establecer un derecho real a favor de alguien.
En Derecho, se utiliza el término enajenación para referirse a la transferencia de un derecho real, la relación jurídica existente entre una cosa y una persona, de un bien patrimonial a otro, y puede afectar a un bien en su totalidad o a una parte del bien.
La enajenación puede ser total o parcial cuando el bien sea materialmente divisible sin que su utilidad desaparezca, siempre y cuando el disponente sea el único titular del derecho.
- Por lo tanto, si A vende su vehículo a B, en esa situación lo está enajenando en sentido estricto y amplio, ya que transfiere el derecho de dominio existente sobre el vehículo desde el patrimonio de A al de B.
- Mientras que si A constituye un derecho real de prenda sobre el vehículo a favor de B como garantía de una deuda, en ese caso está enajenando la cosa en sentido amplio.
Esta diferenciación nos permite comprender las restricciones de enajenar y las garantías que se pueden establecer. Es importante tener en cuenta la facultad de disposición, ya que es uno de los aspectos fundamentales del dominio. Para algunos, la supresión de esta facultad resulta inaceptable ya que afecta la permanencia del derecho.
Declaración y Pago del Impuesto por Venta de Propiedades
Si decides vender una propiedad, hay dos compromisos que debes cumplir: declaración y pago de impuestos. Para ello, es importante que entiendas cómo calcular el impuesto.
Cálculo del Impuesto a Pagar
Para determinar la cantidad a pagar por impuestos, primero debes calcular el costo de la propiedad. De esta manera, obtendrás la ganancia real sobre la cual se aplicará el porcentaje correspondiente. La fórmula de cálculo es la siguiente:
Costo de Venta – Costo Computable = Ganancia Obtenida
El costo computable, en relación con el Impuesto a la Renta, se rige por las siguientes reglas para su determinación:
- El costo computable de adquisiciones onerosas (compras de la propiedad) se calcula tomando en cuenta el valor de compra o construcción ajustado por los índices de corrección monetaria establecidos por el Ministerio de Economía y Finanzas, basados en los índices de precios al por mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), más el monto de las mejoras permanentes realizadas.
- En el caso de propiedades adquiridas de forma gratuita (como una herencia) antes del 1 de agosto de 2012, el costo de adquisición se determina en base al autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria correspondiente al año y mes de adquisición de la propiedad.
- Si la adquisición se realizó a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será cero, a menos que el vendedor pueda demostrar fehacientemente cuál fue el costo de adquisición.
Declaración y Pago del Impuesto
La declaración y el pago del impuesto deben hacerse a través del Formulario Virtual N° 1665, ingresando al Portal web de la SUNAT en el módulo «Declaración y Pago». Para esto, debes usar tu Clave SOL, ubicar la categoría de Renta de Segunda Categoría en el menú, completar y enviar el formulario, realizando el pago correspondiente.
La declaración y el pago del impuesto por la venta de tu propiedad deben realizarse hasta el mes siguiente al momento en que recibes el ingreso, según los plazos establecidos en el cronograma mensual de obligaciones tributarias que la SUNAT aprueba para cada año. Asegúrate de indicar el periodo correspondiente al mes en el que recibiste dicho ingreso.
