La gestión para vender una casa es una actividad comercial y legal. Es importante cuidar ambos aspectos para tener un buen negocio en este año 2023.
Imaginemos que quieres vender una propiedad en un segundo piso, encuentras un cliente, negocias el precio y la forma de pago en minutos. Luego, acuerdan ir al día siguiente a la notaría para firmar la escritura pública. ¿Cuáles son los trámites necesarios para vender una casa? Te solicitan que lleves los títulos actualizados, como el título de compraventa y otros documentos registrados en los Registros Públicos.
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¿Títulos?
Por supuesto. Los nuevos propietarios desean legalizar la transacción. De lo contrario, ¿cómo podrán demostrar después que ese bien les pertenece? ¿Cómo podrán dejarlo en herencia? ¿Cómo podrán declararlo? ¿Cómo podrán utilizarlo como garantía para obtener un crédito? ¿Cómo podrán hacer un contrato de arrendamiento si no son legalmente los propietarios?
Por eso, los trámites legales son esenciales. Si deseas vender tu propiedad, estos son los procesos más importantes:
1. Títulos de propiedad
El primer trámite para vender tu casa es contar con todos los títulos legales:
- Copia de la escritura en la que conste que tú eres el propietario.
- Solicitar en los Registros Públicos una copia de la partida del inmueble o un certificado literal. Este documento te permitirá verificar que los propietarios son quienes dicen ser, que los nombres están correctamente escritos y que las identificaciones son correctas. También podrás comprobar que el inmueble está libre de cargas que impidan la venta, como una hipoteca a favor de un banco, una demanda o una condición legal a favor de los hijos, entre otros. Por lo general, se requiere que este documento esté actualizado y sea reciente.
- Si vas a vender un terreno o se va a iniciar una construcción en tu propiedad, es apropiado que el comprador tenga acceso al certificado de parámetros urbanísticos que proporcionan los Registros Públicos, en el cual se detalla qué se puede construir.
El inmueble debe estar saneado tanto física como jurídicamente. Hay personas que negocian propiedades con problemas legales o sin independizar, aprovechándose de que el precio es mucho más bajo. Se estima que se llega a negociar hasta un 40% por debajo de su valor comercial. El otro riesgo de no tener el inmueble en regla es que un banco no aprobaría un crédito, por lo que tus clientes deberían tener la capacidad de pagarte en efectivo, lo cual sería limitado.
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2. Valoración
La valoración te proporcionará seguridad para negociar.
Un tasador te dará un precio justo por la propiedad, teniendo en cuenta circunstancias que como experto conoce y quizás tú no, como por ejemplo, una nueva carretera, un gran centro comercial o una universidad en construcción.
Si tu cliente necesita un préstamo hipotecario, la valoración será obligatoria. En este caso, el comprador será quien pague por esta valoración. Tú, como vendedor, no tendrás acceso al precio estimado. Solo el banco. Este trámite se realizará después de solicitar el préstamo.
3. Poder
En algunas ocasiones, los agentes solicitan un poder legal para negociar la propiedad. Si estás lejos, es recomendable hacerlo; si puedes firmar los documentos en cualquier momento, no será necesario realizar este trámite.
En cualquier caso, al otorgar un poder a alguien, le estás dando autoridad para actuar en tu nombre. Es mejor ser cauteloso y autorizar únicamente la negociación de la propiedad que deseas vender (indicando la dirección y el número de registro).
4. Pago de impuestos municipales y prediales
Este trámite es obligatorio para poder vender tu propiedad.
Los impuestos municipales (arbitrios) son responsabilidad tuya hasta el mes en que te conviertes en propietario.
El predial debe estar al día antes de proceder a la compraventa. Debes presentar una declaración jurada de pago.
5. Firma de un contrato de compraventa
La venta de tu propiedad puede requerir la firma de un contrato de compraventa. Este es el paso previo a la firma de una escritura.
Por ejemplo, si el comprador necesita un crédito hipotecario, lo mejor es firmar un contrato de compraventa que comprometa a ambas partes a completar el negocio.
En el documento se especifican las condiciones básicas del acuerdo: qué propiedad se vende, su ubicación, quiénes son los propietarios y compradores, el precio acordado, la forma de pago y la fecha de entrega del bien.
También se establecen las repercusiones en caso de que el negocio no se lleve a cabo, como las multas por incumplimiento y el procedimiento de cancelación si el crédito hipotecario no es aprobado.
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6. Firma de la escritura
La firma de la escritura es un acto jurídico muy importante. Debes presentarte el día y la hora acordados para firmar, de lo contrario pueden interpretar que no deseas continuar con el negocio y aplicar una multa. Lee y revisa cuidadosamente el texto, la minuta. Verifica que los nombres y las identificaciones de las personas y de la propiedad inmueble sean correctos. Asegúrate de que las condiciones del negocio sean las acordadas.
Tendrás que cubrir los costos legales de la notaría y el impuesto sobre la renta.
7. Registro público
La escritura deberá ser inscrita en el registro público. De esta manera, la propiedad ya no se considerará legalmente tuya ante el Estado y ya no serás responsable de los impuestos.
Como puedes ver, realizar negocios exitosos implica completar correctamente los trámites para vender una casa.
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