La valoración de un inmueble es uno de los requisitos esenciales en los negocios de créditos hipotecarios. ¿Por qué es tan crucial? Te lo explicaré en detalle.
A continuación, te presentaré este concepto utilizando un ejemplo muy sencillo de comprender.
La residencia en Jesús María
Un día, un amigo estaba en Jesús María evaluando algunas propiedades. Tomó varias fotografías de las fachadas y, sin duda, llamó la atención de una vecina. La mujer salió y le preguntó qué estaba haciendo. Él le contó que estaba evaluando las propiedades. La señora le dijo que había vivido en esa casa durante 30 años. Era una casa amplia, con patio, cuatro habitaciones y un frente espacioso. Aprovechando la visita del experto, la señora le hizo una pregunta:
– ¿Cuánto cree que vale mi casa? – Lo miró con cierta desconfianza.
Mi amigo, que es un experto en su campo, le respondió con otra pregunta:
-¿Cuánto cree usted que vale su casa?
La señora adoptó el rol de vendedora. Elogió la comodidad de la casa, su ubicación, el amor que se había invertido en su construcción, los recuerdos de toda la familia y también confesó el cansancio que le causaba, a su edad, subir y bajar las escaleras todo el día.
– Vale quinientos mil -dijo.
Estas historias son comunes. Muchas personas añaden al precio de una propiedad el valor sentimental que han acumulado al vivir en ella. Por esta razón, al negociar, lo más adecuado es realizar un estudio de valoración para establecer un precio justo.
VER: CALENDARIO DE PAGOS Y PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
La regulación de la valuación de propiedades
Existen criterios, métodos y técnicas para determinar el valor de una propiedad. En Perú, las valuaciones se rigen por el Reglamento Nacional de Valuación (Resolución Ministerial 172-2016-Vivienda). Lo primero que debemos entender es que, según la ley, es obligatorio realizar una valuación de un bien inmueble cada vez que se negocie con un banco. Por esta razón, los bancos y las cajas de crédito siempre deben realizar la valuación.
Si estuvieras prestando dinero sobre una vivienda, también querrías saber si el valor que el propietario declara es exacto. De lo contrario, podrías perder dinero.
La actividad de valuación la llevan a cabo expertos, peritos autorizados por el Ministerio de Vivienda. En el Reglamento se establecen los principios y fórmulas para realizar los cálculos. El perito debe inspeccionar la propiedad, analizar sus características y asignarles valor de acuerdo con los criterios y métodos establecidos en el Reglamento de Valuación.
VER: ¿CÓMO OBTENER EL NÚMERO DE REGISTRO DE MI PROPIEDAD?
¿Qué consideran al fijar el precio?
Algunos de los factores que se evalúan son:
- La ubicación de la propiedad:
Cada vecindario tiene un valor. ¿De qué depende? Son muchos factores, por ejemplo, el tipo de construcciones existentes (no es lo mismo si está completamente construido o si aún está en construcción). Los servicios y comodidades de la zona son muy importantes, como el transporte público, las escuelas y los centros de salud, los parques y las calles. También se valora la distancia a las áreas de trabajo. Además, se considera el futuro de la zona. ¿Te imaginas si el municipio tiene planes de construir una avenida, un gran museo o si pronto se inaugurará un centro comercial? Esos datos se toman en cuenta.
- El terreno:
La parcela en la que se encuentra el bien tiene un valor. El evaluador examina la forma del terreno, las entradas, el área, los límites. También, analiza la normativa. Un terreno que solo permite construir casas de hasta dos pisos tiene menos valor que uno en el que se puede construir un edificio. Si se permite el uso comercial, tendrá un precio mayor que uno residencial. Además, si tiene gravámenes o cargas.
- La construcción
Una casa de 60 m2 y un apartamento de 60 m2 en la misma zona tendrán un valor diferente. Un apartamento nuevo y uno viejo en la misma zona también tendrán un valor diferente. Cada factor tiene un peso diferente en la ecuación y eso hará que haya diferencias. El área interior se considera más costosa que las terrazas, por ejemplo.
- El tipo de construcción es muy importante. ¿Es de madera? ¿Ladrillo? ¿Concreto?
- También, debes entender que tu propiedad cambia de valor con el tiempo. La antigüedad es uno de los factores más importantes.
- Los evaluadores examinan los acabados, la calidad y durabilidad que tienen.
- Las características típicas (número de habitaciones, baños, ventanas, puertas, techos, instalaciones eléctricas, estacionamientos) son muy importantes. Por ejemplo, una casa grande con varias habitaciones tiene más valor comercial que una casa grande con una sola habitación.
- El estado general del bien. Esto es muy importante. Un buen mantenimiento es clave en el precio. ¡Ya sabes lo que puede costar una casa colonial! Y, si el propietario no se cuida, una casa de siete años puede costar menos que una de 20.
El Reglamento establece los valores de depreciación de las construcciones según el tipo de construcción, antigüedad y estado de conservación. Esas tablas son la base para el trabajo de valoración de un inmueble.
- Registro
Para un evaluador es más fácil realizar una valoración de tu bien inmueble si está registrado. En la Partida del Registro de Predios y en el HR y PU, se encuentra la información oficial que necesita para tomar decisiones: el área, las características, los límites, la antigüedad y la titularidad.
Pero no te preocupes. Si aún no está registrado, señalará alguna pista que permita establecer que la propiedad existe y cómo encontrarla.
Al final, emite un informe en el que detalla cada criterio que analizó, el método utilizado para valorar y el registro fotográfico. Por supuesto, la información será confidencial para quien lo contrató.
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