Es muy frecuente escuchar sobre los traspasos, hay una idea equivocada de que son ilegales, en realidad este tipo de operaciones conllevan un riesgo, pero es posible realizar el traspaso de un lote de terreno o una casa correctamente y cumpliendo con la ley.
Los traspasos son necesarios ya sea porque has adquirido otra propiedad, tu lugar de trabajo ha cambiado de ubicación, tu familia ha crecido y el tamaño de la casa ya no es suficiente para vivir cómodamente, o simplemente porque deseas adquirir otra casa o terreno más valioso y requieres liquidez.
Cuando el dueño original de un lote de terreno sin escriturar desea cederlo a un tercero, ya sea un familiar u otra persona interesada, se trata de un traspaso de terreno.
¿Cuál es el costo de traspasar una casa o terreno?
El costo dependerá del valor actual de la propiedad según la tasación realizada.
El Notario, de acuerdo al valor actualizado de la casa o terreno y los aranceles establecidos en la Ley del Notariado, elabora una cotización notarial desglosando los impuestos, derechos y honorarios que constituyen los gastos de escrituración.
Si la casa o terreno tiene deudas, como una hipoteca o pagos de contribuciones como agua o predial, se deben tener en cuenta esos montos al momento de negociar el traspaso.
En caso de que la casa o terreno que se desea traspasar tenga deuda, ¿puedo hacerlo incluso si no he terminado de pagar?
Sí, es posible. En el caso del vendedor, el proceso es el mismo. Sin embargo, es su obligación informar al comprador que la propiedad tiene una hipoteca vigente y que deberá liquidarse al momento de la compraventa.
Es muy importante comunicar la existencia de la deuda desde el principio, ya que el certificado de libertad de gravamen indicará que la propiedad está hipotecada y si el comprador no estaba informado con anticipación, puede generar desconfianza y perder la transacción.
El valor del traspaso se determina en función de la valuación de la propiedad. Además de considerar la cantidad adeudada, se negocia con el comprador.
Si estás pensando en adquirir una propiedad a través de un traspaso de deuda, debes tener en cuenta que si le das el dinero al vendedor para que él pague el crédito, corres el riesgo de que no lo haga. En ese caso, la institución que financió el crédito puede exigir no solo los pagos mensuales, sino la totalidad de la deuda.
Por eso es muy importante pagar la deuda directamente al banco. Si lo haces con tus propios recursos, debe ser ante un Notario Público mediante una cesión de deuda. O, si lo prefieres, puedes hacer un traspaso de la deuda con crédito hipotecario, donde los bancos realizarán la transacción de pago de la hipoteca sin riesgo para ti.
Si el traspaso se realiza con el crédito hipotecario de otro banco, el banco del nuevo comprador deberá pagar la deuda al banco anterior para cancelar la hipoteca.
Si la persona a la que le vas a traspasar la propiedad tiene aprobado un crédito hipotecario en el mismo banco, el proceso es mucho más sencillo, ya que el banco simplemente transferirá tu deuda e hipoteca al nuevo comprador.
Una vez que se haya liquidado la deuda de tu crédito hipotecario, la propiedad quedará hipotecada con otro banco y cliente.
Proceso Legal de Traspaso con Deuda
- Solicitar el saldo pendiente al banco o institución (Banco, ISSSTE o Infonavit) al momento de realizar el traspaso.
- El Notario Público dejará constancia de que la institución ha recibido el pago del comprador en nombre de la institución.
- Se redactará una escritura para la cancelación de la hipoteca y la compra de la propiedad por parte de un tercero.
- Se firma una nueva escritura con la nueva hipoteca de la deuda que se transfirió al comprador, así como la transmisión de la propiedad.
¿Qué documentos necesito para hacer un traspaso de terreno?
- Contrato de compraventa, acuerdo administrativo o título de propiedad emitido por la autoridad competente en la ubicación de la propiedad.
- Identificación oficial vigente, como la credencial de elector, licencia de conducir, pasaporte mexicano o cédula profesional.
- Comprobante de domicilio con una antigüedad no mayor a 3 meses.
- Si adquiriste el terreno a través de un divorcio, necesitarás una copia certificada de la sentencia que demuestre que has obtenido los derechos sobre el terreno que deseas traspasar.
Consejos para llevar a cabo una transferencia de terreno o casa:
Antes de realizar la transferencia, es recomendable dejar por escrito las condiciones acordadas en un contrato de promesa de venta o cesión de derechos notarial. Estos documentos legales dejarán claro los derechos y obligaciones de ambas partes, así como los términos para llevar a cabo la escritura pública y la entrega de la propiedad.
Es fundamental que la transferencia de terreno o casa se realice de manera legal. Se sugiere evitar realizarla de forma verbal bajo ninguna circunstancia. Aunque se trate de una transacción con un familiar o conocido, la falta de formalidad al optar por una vía fácil para evitar trámites y costos conlleva un riesgo importante tanto para el vendedor como para el comprador.
